2023年8月29日，東莞市自然資源局發(fā)布《東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權分割及分割轉讓不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細則》），至此，期盼已久的“產(chǎn)權分割轉讓”政策正式公布！主要明確工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權分割、分割轉讓、受讓主體、不動(dòng)產(chǎn)登記等內容。

為了讓大家可以簡(jiǎn)單快速了解重點(diǎn)，小編核心要點(diǎn)如下：

1.適用哪類(lèi)“工改 M1”項目?

符合現代化產(chǎn)業(yè)園統籌規劃，且國有出讓的“工改M1”項目；

符合國有土地面積 15 畝、容積率 3.0 以上的存量“工改 M1”項目；

因實(shí)施政府主導連片“工改工”而建設的工業(yè)安置房項目；其他經(jīng)市政府同意分割的項目。

小編解析：實(shí)施細則區分現代化產(chǎn)業(yè)園、存量“工改 M1”項目。相較現代化園區內的項目，存量項目在規模、分割轉讓比例的限制更嚴苛。

2.符合條件的項目那些可以分割？

“工改 M1”項目全部工業(yè)生產(chǎn)用房，含自持、賠付或貢獻用房，均可進(jìn)行產(chǎn)權分割；行政辦公及生活服務(wù)設施等配套用房不得產(chǎn)權分割。

3.如何分割？

“工改 M1”項目的工業(yè)生產(chǎn)用房按幢、層等固定界限為基本單元分割，固定界限由自然資源部門(mén)核發(fā)的建設工程規劃許可證、規劃總平面圖、分層平面圖等規劃核準文件中標注。

層是產(chǎn)權分割的最小單位，不得在層內再進(jìn)行分割。
每個(gè)基本單元的套內建筑面積不少于1000平方米。

本細則印發(fā)實(shí)施前在建或已竣工的存量“工改 M1”項目，按基本單元建筑面積不少于500平方米執行。

4.哪些可以轉讓?zhuān)?/span>

除自持用房外，“工改 M1”項目其他工業(yè)生產(chǎn)用房，均可進(jìn)行轉讓；行政辦公及生活服務(wù)設施等配套用房，不得轉讓。

小編解析：自持用房，可分割，但不可轉讓。

5.分割轉讓的比例如何？

6.分割轉讓?zhuān)茏尫綉獫M(mǎn)足什么條件？

小編解析：值得注意的是，這里與此前征求意見(jiàn)稿不同，本次印發(fā)的《實(shí)施細則》并沒(méi)有列出對受讓方的具體規定。受讓方資格條件審查的具體工作指引由市工業(yè)和信息化部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)另行制訂。受讓方要滿(mǎn)足什么條件，還要再等等。

7.如何辦理不動(dòng)產(chǎn)權登記？

首先可分為增量登記、存量登記。

增量工業(yè)生產(chǎn)用房轉移登記，是指工業(yè)生產(chǎn)用房由開(kāi)發(fā)主體通過(guò)現售方式首次轉讓受讓人后辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記。

存量工業(yè)生產(chǎn)用房轉移登記，是指辦理了增量工業(yè)生產(chǎn)用房轉移登記后再次申請不動(dòng)產(chǎn)轉移登記，即二次轉讓。

小編解析：對于存量“工改M1”項目轉移登記要求嚴格，按照《實(shí)施細則》要達到一定標準條件才可以轉移剩余40%，意味著(zhù)剩余的40%難以找到企業(yè)，對開(kāi)發(fā)主體而言，延長(cháng)了園區資金回籠周期，對園區的現金流及整體開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響。

存量“工改M1”的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理規定可能影響目前在建(在批)或已竣工的項目。

小結

小編認為：分割轉讓的限制、轉讓時(shí)序的調整，兩者共同作用下，其實(shí)是提高了“工改工”的門(mén)檻，提高了對企業(yè)實(shí)力的要求，限制“小、散”的新園區改造步伐?！秾?shí)施細則》也重點(diǎn)提到現代化園區，接下來(lái)幾年，東莞“工改工”應該會(huì )以政府主導的現代化產(chǎn)業(yè)園區、連片工改工的大片區統籌改造模式推進(jìn)為主旋律。

來(lái)源：東莞開(kāi)啟城市更新